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          案例剖析:二審落槌,地下人防車位收益歸屬全體業主所有

          收藏 泰州裝飾招標網 來源:泰州裝飾招標網 評論:
           
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          2018-05-15

          【導讀】近日,泰州裝飾招標網了解到一樁案例,由江蘇金渠律師事務所代理的無錫市金馬國際花園業主委員會與無錫市益多投資發展集團有限公司、無錫金馬物業管理有限公司所有權糾紛案(實為地下人防車位收益權糾紛),無錫市中級人民 ...

             近日,泰州裝飾招標網了解到一樁案例,由江蘇金渠律師事務所代理的無錫市金馬國際花園業主委員會與無錫市益多投資發展集團有限公司、無錫金馬物業管理有限公司所有權糾紛案(實為地下人防車位收益權糾紛),無錫市中級人民法院作出終審判決,駁回原告無錫市益多投資發展集團有限公司上訴,維持原審判決。即訴爭的人防車位收益款196萬余元歸全體業主所有。

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          一維權路漫再回顧

                  無錫市金馬國際花園小區由無錫益多投資發展集團有限公司(下稱“益多公司”)開發建設,無錫金馬物業管理公司(下稱“物業公司”)系前期物業企業。無錫金馬國際花園業主委員會(下稱“業委會”)成立后,業委會與物業公司訂立物業管理合同,雙方約定,金馬國際小區地下人防車位租賃費200元/月/個,由物業公司代為收取,并按170元/月/個交付給業委會,另差價30元作為管理費用補貼物業公司。因物業公司中途拒絕交接上述款項,業委會于2015年6月提起訴訟,要求物業公司按約履行。該案件尚在處理之中,益多公司于2015年12月提起本案訴訟,其以地下人防車位投資人的身份,主張人防車位租金收益歸其所有,并要求業委會、物業公司歸還自2009年1月23日至2013年10月17日期間的人防車位收益款196萬余元。

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          一審無錫市梁溪區人民法院審歷經一年多調查取證、十余次開庭審理,于2017年3月作出判決,認為涉案小區人防工程的建筑成本已分攤到地面商品房購房款中,人防工程的建設成本隨著商品房的銷售、業主購房的完成,實際已轉化為金馬國際花園全體業主承擔,故地下人防車位收益權應當歸全體業主。

          后,開發公司以原審事實不清等為由,向無錫市中人民法院提起上訴。二審法院又歷經近一年的審理,多次開庭、質證,最終于2018年5月3日作出終審判決。


          二司法能動現正義

                  由于上訴人益多公司堅持認為小區人防工程建設費用并未攤入地面商品房銷售價格之中,二審期間,法院就此問題特地書面咨詢了無錫市物價局。市物價局回函明確,金馬國際花園小區土建費包括人防工程及門窗,認證后計入開發成本,經認定后的商品房開發成本包括在商品房銷售價格中。最終,二審法院認為,益多公司沒有充分證據證明沒有將人防工程建設成本分攤到商品房基準銷售價格之中,判決駁回益多公司的上訴。



          三金渠意見話人防

                  早在2005年,北京市海淀區人民法院受理了首例居民樓地下人防工程所有權糾紛案,因區人防辦將人防工程出租給某物業公司,物業公司又轉租給休閑中心,休閑中心又轉租給50余戶外來民工居住使用,9名業主以區人防辦為被告索要地下人防工程所有權。法院認為,業主在簽訂合同時,應已明知所購買的商品房面積并不包括防空地下室,但未提出異議,亦應明知其所支付的購房款并不包括防空地下室,因此即使維修該防空地下室的成本確為各業主分擔,但其在出資時缺乏主觀能動性,并非法律上的“投資”行為,所以不能獲得人防工程所有權。該判決理由是如果業主在買賣合同中沒有約定保留人防工程(車庫)所有權,就不能主張權利。而在沒有約定歸屬的情況下,人防工程究竟歸國家所有還是開發商所有,并沒有明確回答。該案從受理到結案一直受到學界與司法界的廣泛關注,討論的焦點主要集中于人防工程、車庫的定性問題,以及與之相關的空間權的設立、規范問題。當時大家期望《物權法》出臺以解決爭端。


          然2007年的《物權法》并沒有明確規定商品房小區配套的地下人防工程的權屬,人防工程屬于“附屬公用設施”、“其他公共場所”以及是否等同于“規劃內的車位、車庫”等眾說紛紜。1997年的《人民防空法》規定“誰投資誰收益”原則在各地實踐中做法不一。人防部門、房地產開發商、小區業主甚至物業公司之間因地下人防工程使用產生的收益歸屬糾紛越來越多。

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          我們認為,首先,依照《物權法》第一百三十六條規定,建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下可以分別設立建設用地使用權;第一百四十二條又規定,建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人,但有相反證據證明的除外。因此,開發商在沒有單獨或另外依法受讓取得地下空間使用權的情形下,由于住宅小區商品房在出售后,土地使用權人從開發商轉移至全體業主,依附于土地使用權建造的地下人防工程應當作為附屬物,屬于全體業主所有。其次,小區結建人防工程具有從屬性與不可分割性,應當作為共有部分來認定,其通常不具有構造上的獨立性和利用上的獨立性。最后,結建人防工程不能等同于車庫,車庫一般情況下屬于獨立使用的空間,法律允許開發商和業主約定車庫的歸屬,而不可能允許約定人防工程的歸屬。如果開發商與業主之間訂立人防工程的買賣合同,且人防工程的成本已經列入房屋價格之中,構成二重買賣,則應當認定為無權處分的合同。

          -- The end --

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          不是每個裝修平臺都能幫你約到設計大咖
           
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